Судебная практика по договорным спорам

Решение суда о взыскании неустойки по предварительному договору

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 сентября 2011 года                                                                                            г. Москва

Люблинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судья Чугайнова А.Ф. при секретаре Свиридовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8136/11 ФИО1 к ООО «Садко-Инвест» по исковое заявление о взыскании неустойки (пени)по предварительному договору,

УСТАНОВИЛ:

Спирин А.С. обратился в суд с иском к ООО «Садко-Инвест» иск о взыскании неустойки (пени) по предварительному договору, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком были заключены две взаимосвязанные сделки:

- предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома;

- договор денежного займа .

Предметом предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в соответствии с его условиями являлась обязанность заключения в срок до ДД.ММ.ГГГГ договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома. Стоимость земельного участка была определена в размере <данные изъяты>., жилого дома – <данные изъяты>. В целях обеспечения имущественных прав и интересов сторон пунктом 12 предварительного договора была предусмотрена обязанность по заключению договора займа на общую сумму, соответствующую стоимости земельного участка и жилого дома. Договор денежного займа был заключен на сумму <данные изъяты>. с целью оформления механизма (процедуры) перечисления истцом в пользу ответчика предварительной оплаты за приобретаемые жилой дом и земельный участок. Истцом обязательства по договору займа были исполнены. Также истцом были исполнены обязательства по дополнительным соглашениям, в соответствии с которыми стоимость жилого дома увеличилась на <данные изъяты> Ответчик от исполнения принятых на себя по предварительному договору обязательств уклоняется, договора купли-продажи земельного участка и жилого дома до настоящего времени не заключены. В соответствии с пунктом 13 предварительного договора неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя ответчиком обязательств влечет ответственность в виде неустойки в размере 0,1 % за каждый календарный день просрочки. Поскольку срок просрочки составляет <данные изъяты> день, размер договорной неустойки составляет <данные изъяты>. Так как в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» сумма неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты товара, размер неустойки составляет <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ истцом были направлены ответчику претензии о немедленном исполнении предварительного договора и уплате неустойки, которые остались без удовлетворения. Кроме этого, истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В ходе рассмотрения спора истец подал дополнение исковых требований, в которых просил взыскать с ответчика проценты, рассчитываемые в порядке, предусмотренном ст. 395 п. 1 ГК РФ, в размере <данные изъяты>., в обоснование указав, что п. 2.2 вышеуказанного договора денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен срок возврата денежного займа до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик денежные средства не возвратил.

Истец в ходе судебного заседания исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Насырова Д.Р. в ходе судебного заседания исковые требования не признала, представила письменные возражения на иск, в которых указано, что предварительный договор являлся намерением сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в будущем, поскольку основной договор заключен не был, ни одна из сторон предложения о заключении основного договора другой стороне не направила, предварительный договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, при этом, если принять во внимание заключение дополнительных соглашений, которые могли продлить срок действия предварительного договора, то и в этом случае срок действия закончился ДД.ММ.ГГГГ, таким образом прекращенный предварительный договор не влечет для сторон каких-либо правовых последствий, кроме того, п. 13 предварительного договора предусмотрено, что неустойка взыскивается только в случае необоснованного уклонения стороны от заключения основного договора, однако истцом в течение срока действия предварительного договора ответчику предложения о заключении основного договора направлено не было, поэтому факт уклонения со стороны ответчика от заключения основного договора не установлен, в то же время объективная возможность продать земельный участок и жилой дом истцу у ответчика появилась лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть после получения свидетельства о праве собственности на жилой дом, о чем истец был незамедлительно извещен, и ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были заключены договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, поэтому факт необоснованного уклонения ответчика от заключения основного договора не доказан. Заключение договоров ДД.ММ.ГГГГ произошло на основании свободного волеизъявления сторон, а не в рамках предварительного договора, который к тому времени прекратил свое действие. В данном случае к спорным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей» не применим. Также представителем ответчика представлены возражения, в которых указано, что размер неустойки завышен, не соразмерен наступившим последствиям, выплата указанной истцом суммы приведет к неосновательному обогащению и негативно отразиться на финансовом состоянии ответчика и его деятельности, в связи с чем неустойка подлежит уменьшению в соответствии с требованиями ст. 333 ГК РФ.

Представитель ответчика по доверенности Сквирина Е.Д. поддержала позицию представителя ответчика Насыровой Д.Р.

Суд, выслушав истца, представителей ответчика, исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии с требованиями, предусмотренными ст. 67 ГПК РФ, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Садко-Инвест» (продавец) и Спириным А.С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым стороны обязались до ДД.ММ.ГГГГ одновременно на условиях, предусмотренных настоящим договором и приложениями к нему, заключить в будущем два договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка категории «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием для дачного строительства с правом возведения жилых домов с правом регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений, предварительного площадь которого составляет 1 502 м2, с местоположением согласно генеральному плану застройки, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему договору; построенного на вышеуказанном земельном участке и занимающего его часть завершенного строительства жилого дома общей проектной площадью 131,24 м2, согласно паспорту проекта (приложение , являющегося неотъемлемой частью к настоящему договору), с применением строительных материалов, внутренней отделкой и оборудованием согласно приложению , являющегося неотъемлемой частью к настоящему договору.

Согласно п. 3.3 договора стоимость подлежащего продаже земельного участка установлена сторонами в размере <данные изъяты>., п. 4.3 договора стоимость подлежащего продаже жилого дома установлена сторонами в размере <данные изъяты>.

Пунктами 3.4, 3.5, 4.4, 4.5 предварительного договора установлен порядок расчетов по договору, в соответствии с которым полная выплата продавцу стоимости (цены) земельного участка и жилого дома производится покупателем в течение 3 рабочих (банковских) дней со дня вступления в силу основных договоров путем перечисления средств на расчетный счет продавца; в счет оплаты стоимости (цены) земельного участка и жилого дома сторонами может быть произведен зачет денежных обязательств продавца перед покупателем согласно заключенной сторонами сделке (договору) денежного займа.

В силу п. 6 продавец обязуется уведомить покупателя о возможности заключения основных договоров и в трехдневный срок со дня наступления соответствующих обстоятельств.

В соответствии с п. 12 предварительного договора в целях обеспечения имущественных прав и интересов сторон в связи с намерением покупателя приобрести земельный участок и жилой дом стороны обязуются заключить договор займа, предусматривающий предоставление покупателем продавцу денежных займов на общую сумму, соответствующую стоимости (цене) земельного участка и жилого дома в предусмотренных настоящим договором размерах.

На основании п. 13 указанного договора в случае необоснованного уклонения стороны от заключения основных договоров другая сторона вправе:

- требовать в судебном порядке понуждения уклоняющейся стороны к их заключению;

- взыскания с уклоняющейся стороны зачетной неустойки (пени) в размере 0,1 % от предусмотренной настоящим договором стоимости (цены) соответственно земельного участка и/или жилого дома за каждый календарный день просрочки;

- письменно заявить о прекращении (расторжении) настоящего договора без возмещения другой стороне причиненных таким расторжением убытков.

Одновременно с заключением указанного предварительного договора, стороны заключили договор денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в целях обеспечения имущественных прав и интересов сторон в связи с намерением займодавца приобрести земельный участок и жилой дом согласно условиям заключенного сторонами вышеуказанного предварительного договора займодавец обязуется предоставить заемщику на условиях срочности и возвратности денежный заем на общую сумму, соответствующую стоимости (цене) земельного участка и жилого дома в предусмотренных вышеуказанным предварительным договором размерах, а именно: <данные изъяты>.; срок возврата займа займодавцу – до момента наступления срока оплаты займодавцем заемщику стоимости (цены) земельного участка и жилого дома согласно условиям заключенного сторонами вышеуказанного предварительного договора; вид займа – беспроцентный; срок и способ погашения задолженности по займу – путем зачета в порядке ст. 410 ГК РФ денежных обязательств займодавца перед заемщиком по оплате стоимости (цены) земельного участка и жилого дома согласно условиям заключенного сторонами вышеуказанного предварительного договора (л.д. 14-15).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами также заключены дополнительные соглашения и , в соответствии с которыми в связи с заключением сторонами дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ сумма займа, предусмотренного п. 1 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ изменяется (увеличивается) и составляет <данные изъяты>.; в связи с указанными изменениями (увеличением) суммы займа, займодавец обязуется предоставить заемщику дополнительный заем в размере <данные изъяты>. (л.д. 16-17).

Согласно платежных поручений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, Спириным А.С. произведено перечисление денежных средств ООО «Садко-Инвест» по договору займа и дополнительных соглашений и (л.д. 18-27).

Судом установлено, что основные договоры купли-продажи недвижимости в срок, установленный предварительным договором, заключены не были.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику была направлена претензия об исполнении принятых ООО «Садко-Инвест» на себя обязательства, вытекающие из предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и из договора денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-29, 56).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Садко-Инвест» (продавец) и Спириным А.С. (покупатель) заключены договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома , на основании которых продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок общей площадью 1 502 м2 с кадастровым номером по адресу: <адрес>, сельское поселение <адрес> и расположенный на нем жилой дом с условным номером общей площадью 128,8 м2 по адресу: <адрес>, покупатель обязуется выплатить продавцу цену договора за участок в размере <данные изъяты>. и цену договора за жилой дом в размере <данные изъяты>. Также между истцом (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) заключено соглашение о прекращении обязательства зачетом, в соответствии с которым стороны прекращают взаимные обязательства путем проведения зачета встречных однородных требований, а именно: с момента вступления в силу настоящего соглашения требование стороны 1 к стороне 2, возникшее на основании заключенного между ними договора денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, по возврату займа в размере <данные изъяты>., прекращается полностью зачетом встречного однородного требования стороны 2 к стороне 1, возникшее на основании заключенного между ними договора СИ/53-6 купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>. и договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>. (л.д. 45-48, 50-53). Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписаны передаточные акты о принятии Спириным А.С. в собственность вышеуказанных земельного участка и жилого дома (л.д. 49, 54).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГПК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с п. 1 и 4 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Таким образом, в соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ и ч. 4 ст. 445 ГК РФ основанием для возложения на одну из сторон предварительного договора ответственности за убытки является факт необоснованного уклонения от заключения основного договора.

В ходе судебного разбирательства факт выполнения истцом своих обязательств по заключенному предварительному договору нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Данный факт подтверждается платежными поручениями, из которых усматривается, что истец денежные средства в размере 4 952 214 рублей перечислил на расчетный счет ООО «Садко-Инвест».

Факт того, что в установленный предварительным договором срок до ДД.ММ.ГГГГ сторонами Спириным А.С. и ООО «Садко-Инвест» не был заключен основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, никем не оспаривался.

При этом довод ответчика о том, что данные денежные средства были перечислены во исполнение договора денежного займа, а по предварительному договору денежных средств им от истца получено не было, суд считает несостоятельным, поскольку из условий предварительного договора и договора денежного займа усматривается, что денежный займ Спириным А.С. предоставлялся ООО «Садко-Ивест» во исполнение обязательства, предусмотренного п. 12 предварительного договора, кроме того, истец в ходе судебного заседания пояснил, что намерения предоставить денежный займ ответчику у него не было, то есть таким образом истцом была произведена оплата по предварительному договору.

На основании п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Также суд находит несостоятельными доводы ответчика о том, что поскольку основной договор не был заключен в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одной из сторон не было направлено предложения о заключении основного договора, предварительный договор и обязательства по нему прекращены. Как усматривается из материалов дела, Спириным А.С. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Садко-Инвест» была направлена претензия с требованием исполнить обязательства, вытекающие из предварительного договора и из договора денежного займа, кроме того, ответчиком денежные средства, полученные по предварительному договору, истцу возвращены не были, более того, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Спириным А.С. и ООО «Садко-Инвест» заключены договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также соглашение о прекращении обязательства зачетом, что подтверждает, что ответчик не считал данный договор расторгнутым.

Таким образом, самим ответчиком не выполнена возложенная на него договором обязанность, направленная на заключение основного договора.

Доводы ответчика об отсутствии доказательств необоснованного уклонения от заключения договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома не соответствуют материалам дела, поскольку сам факт заключения указанных договоров спустя 4 года после подписания предварительного договора свидетельствует об уклонении ООО «Садко-Инвест», доказательств причины не заключения договоров в оговоренный срок ответчиком в нарушение требования ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Однако суд не может согласиться с требованиями истца о взыскании с ответчика ООО «Садко-Инвест» неустойки предусмотренной п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» за несвоевременную передачу предварительно оплаченного товара.

Согласно преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» настоящий закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В соответствии со ст. 23.1 Закона РФ «О Защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Поскольку между истцом Спириным А.С. и ответчиком ООО «Садко-Инвест» договор купли-продажи земельного участка и домовладения заключен не был, а в рамках предварительного договора не может быть произведена предоплата товара, это противоречит правовой природе предварительного договора.

Кроме того, ст. 23.1 указанного Закона, на который в обоснование исковых требований ссылается истец, относится к Главе, регулирующей защиту прав потребителей при продаже товаров потребителям, то есть для розничных договоров, в связи с чем требования Закона РФ «О защите прав потребителей» в данном случае не применимы.

Разрешая требования истца, установив, что в установленные договором сроки договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с истцом заключен не был, за не заключение договора, согласно условиям предварительного договора, предусмотрено взыскание неустойки (пени) в размере 0,1 % от стоимости земельного участка и/или жилого дома за каждый день просрочки, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании предусмотренной условиями договора неустойки за 183 дня просрочки исполнения обязательств, в размере <данные изъяты>

При этом суд считает, что период просрочки исполнения должен быть рассчитан с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента направления истцом претензии с требованием об исполнении обязательств по договору с учетом времени для доставки почтовой корреспонденции и срока для исполнения обязательств, и до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом серии от ДД.ММ.ГГГГ, выданным УФРС по Московской области, что следует из договора № СИ-53/6 купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждает наступление соответствующих обстоятельств, необходимых для заключении договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, с учетом 3 дней, предусмотренных предварительным договором для направления указанного извещения (п. 6 предварительного договора).

Оснований для снижения размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ не имеется.

Также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании процентов, вытекающих в соответствии с условиями договора денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты>., поскольку, как указано выше, данный договор является мнимой сделкой, поэтому не влечет для сторон последствий, предусмотренных его условиями и законом.

В соответствии со ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы на оплату государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере <данные изъяты>., с истца в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО «Садко-Инвест» о взыскании неустойки (пени) удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Садко-Инвест» в пользу ФИО1 неустойку (пеню) за просрочку исполнения обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Садко-Инвест» в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Взыскать со ФИО1 в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Люблинский районный суд г. Москвы.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.